lĩnh vực bất động sản

Cơ Hội Kinh Doanh Bất Động Sản cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài tại Việt Nam

Real Estate Business Opportunities for Foreign Investors in Vietnam

“Từ tháng 01 năm 2019, Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương gọi tắt là Hiệp định CPTPP có hiệu lực đối với Việt Nam. Hiệp định này mở ra cơ hội để Việt Nam tăng cường mối liên kết cùng có lợi giữa các nền kinh tế thành viên và thúc đẩy thương mại, đầu tư và tăng trưởng kinh tế trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương.“

Trên thực tế, nguồn vốn ngoại đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam luôn chiếm tỉ lệ cao trong tổng vốn FDI trong tất cả các ngành kinh tế. Cụ thể, năm 2019 đạt 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2%, đứng vị trí thứ 2. Gần hơn là Lũy kế đến tháng 5/2020, vốn FDI đầu tư Hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 58,32 tỷ USD, chiếm 15,49% tổng vốn FDI, chỉ đứng sau ngành Công nghiệp chế biến, chế tạo.

Ngoài ra, các quy định mới của Luật Đầu tư mới 2020 và dự thảo nghi định hướng dẫn chi tiết của Luật Đầu tư mới có quy định một số thay đổi lớn về điều kiện thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp nói chung và của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng. Những điều này cho thấy rằng con đường nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào thị trường bất động sản tại Việt Nam đã rộng mở hơn trước.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Điều kiện để một doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản là phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định trên 20 tỷ VNĐ, tuy nhiên hiện tại vấn đè về vốn pháp định đã được bải bỏ bởi Luật Đầu tư 2020.

Đối với các hoạt động thuộc về “kinh doanh dịch vụ bất động sản” gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản, thì được xem là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, trong đó:

  • Dịch vụ môi giới bất động sản: phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
  • Sàn giao dịch bất động sản:
  • Phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
  • Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
  • Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng;
  • Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động;

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, kinh doanh bất động sản là ngành nghề chưa được cam kết trong biểu cam kết WTO của Việt Nam. Nhưng lưu ý rằng:

  • Mặc dù ngành nghề kinh doanh bất động sản chưa được Việt Nam cam kết mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, pháp luật chuyên ngành – Luật kinh doanh bất động sản, đã có quy định về điều kiện áp dụng và phạm vi hoạt động của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đăng ký ngành nghề này. Căn cứ Điểm c Khoản 2 Điều 10 Nghị định 118/2015/NĐ-CP “đối với những ngành, phân ngành dịch vụ chưa cam kết hoặc không được quy định tại Biểu cam kết của Việt Nam trong WTO và điều ước quốc tế về đầu tư khác mà pháp luật Việt Nam đã có quy định về điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài thì áp dụng quy định của pháp luật Việt Nam”. Căn cứ Khoản 2 Điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện một số hoạt động kinh doanh bất động sản.
  • Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài trước hết cần xác định được mục tiêu dự kiến sẽ hoạt động tại Việt Nam, đối chiếu mục tiêu dự kiến hoạt động với những quy định chuyên ngành đặc biệt là pháp luật về Kinh doanh bất động sản và pháp luật Đất đai, để xác định một cách rõ ràng nhũng hoạt động nào thuộc về bất động sản mà nhà đầu tư nước ngoài được phép thực hiện tại Việt Nam.
  • Dựa trên kế hoạch kinh doanh tại Việt Nam, nhà đầu tư kê khai một cách chi tiết ngành nghề, giải trình cụ thể cho mục tiêu đầu tư tại Việt Nam, năng lực tài chính, kinh nghiệm và các nội dung khác mang tính chất xã hội trong hồ sơ xin thành lập tổ chức kinh tế tại Việt Nam có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Theo kinh nghiệm của chúng tôi thì hồ sơ cần kê khai chi tiết ngành nghề kinh doanh và nội dung giải trình để phù hợp với điều kiện của từng hoạt động theo quy định của pháp luật.
  • Thời gian xử lý: như hồ sơ bình thường.

Quy định hiện hành có những điểm cần lưu ý

  • Luật Đầu tư 2020 đã xóa bỏ điều kiện về vốn pháp định: công ty có vốn nước ngoài không cần đăng ký vốn điều lệ 20 tỷ vẫn được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, ví dụ: cho thuê lại văn phòng, căn hộ,…
  • Đưa kinh doanh bất động sản vào phụ lục ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài.
  • Thay đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cụ thể:
  • Đối với dự án bất động sản được chấp thuận hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp nêu trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:

  • UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư;
  • Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Những thông tin pháp lý mà chúng tôi cung cấp ở trên hy vọng sẽ giúp nhà đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nắm rõ được các quy định hiện hành đối với hoạt động kinh doanh bất động sản để xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp và đảm bảo tuân thủ pháp luật.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
We'd love to meet you and let you the perfect solution