LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

Xác định khả năng đăng ký bảo hộ đối với nhãn hiệu tại Việt Nam

Đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Thị trường bất động sản của Việt Nam là thị trường mới nổi, đang trên đà tăng trưởng vũ bão, thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên, vì là ngành nghề kinh doanh mang lại lợi nhuận lớn, có rủi ro cao và tác động sâu rộng đến các hoạt động đời sống kinh tế xã hội khác nên pháp luật đã quy định các điều kiện đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ bị giới hạn bởi một số hình thức kinh doanh và điều kiện theo luật định.

1. Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư) được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

  • Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
  • Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
  • Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
  • Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
  • Ngoài ra, Công ty có vốn đầu tư nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật này.

Theo đó, Công ty có vốn nước ngoài chỉ được thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản trong phạm vi nêu trên. Các hoạt động còn lại như mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước giao; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó – Công ty có vốn nước ngoài chưa được phép thực hiện.

2. Điều kiện, nghĩa vụ của Công ty có vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản

Từ ngày 01/01/2021, Luật đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành. Theo đó, Công ty có vốn nước ngoài không cần phải đáp ứng điều kiện vốn pháp định 20 tỷ khi đầu tư kinh doanh bất động sản.

Công ty có vốn nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện sau khi đầu tư kinh doanh bất động sản:

  • Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
  • Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của Công ty (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là Công ty mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
  • Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định, cụ thể: (i) Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. (ii) Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
  • Khi kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, công ty phải đáp ứng các điều kiện: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
  • Nghĩa vụ công khai thông tin: Công ty phải công khai thông tin trên trang thông tin điện tử của Công ty, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản). Các thông tin công khai bao gồm (i) Các thông tin về Công ty (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), (ii) Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh như: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

3. Một số hạn chế trong giao dịch, kinh doanh bất động sản có yếu tố nước ngoài

  • Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng đối với là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trong khi đối với doanh nghiệp thuần Việt, con số tương ứng là 70%.
  • Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
  • Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
    • Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
    • Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
    • Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

Như vậy, để thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Công ty nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù và bị giới hạn phạm vi kinh doanh của mình. Do đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu, tìm hiểu kỹ thị trường, chính sách trước khi đầu tư để đem lại lợi nhuận, ổn định cũng như hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh.

Bài viết được căn cứ theo pháp luật hiện hành tại thời điểm được ghi nhận như trên và có thể không còn phù hợp tại thời điểm người đọc tiếp cận bài viết này do pháp luật áp dụng đã có sự thay đổi và trường hợp cụ thể mà người đọc muốn áp dụng. Do đó bài viết chỉ có giá trị tham khảo.