LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản
Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án đặc biệt là dự án bất động sản hiện nay không còn là vấn đề xa lạ đối với các nhà đầu tư, với bối cảnh ảnh hưởng nhiều từ đại dịch Covid, nhiều nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm đến các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn, đặc biệt là các khó khăn về tài chính. Nếu trước đây các nhà đầu tư có thể tìm kiếm sự hỗ trợ từ phía Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì hiện nay sự hỗ trợ này đang bị “siết chặt” xuất phát từ chính sách kiểm soát lạm phát từ Chính phủ cũng như bất động sản được xem là ngành nghề có tính rủi ro cao. Để tháo gỡ khó khăn cho dự án bất động sản, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến phương án chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Việc chuyển nhượng này giúp dự án đầu tư có cơ hội được “sống” thay vì “đắp chiếu” gây thiệt hại cho các khách hàng. Dự án bất động sản là đối tượng giao dịch đặc biệt do đó bên chuyển nhượng cũng như bên nhận chuyển nhượng dự án cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật cũng như chính sách địa phương trước khi thực hiện giao dịch.

1. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án

Nếu như theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhà đầu tư khi muốn chuyển nhượng dự án bắt buộc phải chuyển nhượng toàn bộ dự án thì Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án. Điều này được xem là khả thi hơn so với quy định của luật cũ bởi nó đáp ứng được mức độ nhu cầu của chủ đầu tư dự án cũng như tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận với thị trường bất động sản Việt Nam. Quy định mới này cũng được xem là phù hợp thực tế hơn bởi chúng ta cần phải nhìn nhận thấy rằng, đối với các dự án xây dựng trung tâm thương mại, chung cư, căn hộ liền kề, khu nghỉ dưỡng thì giá trị đầu tư khá lớn, việc tìm kiếm được một nhà đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án là điều không dễ dàng.

Với cả hoạt động chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng cần đảm bảo việc chuyển nhượng sẽ:

  • Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
  • Không làm thay đổi nội dung hoạt động của dự án;
  • Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản một phần hay toàn bộ đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dưới hình thức văn bản. Bên cạnh đó, do đây là dự án bất động sản vì vậy bên nhận chuyển nhượng cần được ghi nhận quyền hợp pháp của nhà đầu tư thông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Về phía thủ tục hành chính, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

2. Điều kiện cần đáp ứng cho giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản

Trước khi thực hiện xác nhận bất kỳ văn bản nào ghi nhận ý chí giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng như Biên bản ghi nhớ, Đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng … các bên cần rà soát lại nội bộ của từng bên cũng như tình trạng hiện tại của dự án, để đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng dự án không gặp bất kỳ trở ngại pháp lý nào.

Đối với dự án, các bên cần xác định dự án được chuyển nhượng đã đáp ứng được các điều kiện bắt buộc để được phép chuyển nhượng hay chưa, cụ thể:

  • Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
  • Đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng – phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt
  • Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên thi hành án;
  • Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất; có vi phạm trong quá trình triển khai phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Đối với nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng, cần xác định nhà đầu tư đã có các tài liệu pháp lý ghi nhận quyền hợp pháp của nhà đầu tư đối với toàn bộ hoặc phần dự án được chuyển nhượng hay chưa, đây là điều kiện cần thiết nhằm tuân thủ đúng quy định của pháp luật đất đai.

Về phía nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

3. Thực hiện chuyển nhượng dự án

Sau khi xác định các bên cũng như dự án đã đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định, các bên cần xác định thẩm quyền phê duyệt dự án để từ đó ước tính được thời gian diễn ra giao dịch chuyển nhượng. Hiện nay Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư. Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư

Lập Hợp đồng chuyển nhượng dự án, Hợp đồng sẽ ghi nhận các nội dung chính bao gồm: thông tin chi tiết về dự án được chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức – thời gian thanh toán, tiến độ thực hiện và trách nhiệm của từng bên trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính, vi phạm hợp đồng và phương thức xử lý và các điều khoản liên quan khác

Đăng ký biến động đất đai để ghi nhận tư cách hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng trên tài liệu pháp lý liên quan đến bất động sản, theo đó đối với trường hợp bất động sản thuộc diện đất thuê trả tiền hàng năm và đất giao không thu tiền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng nộp bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Phía cơ quan nhà nước sẽ tiến hành các thủ tục nhằm để bên nhận chuyển nhượng được quyền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, ban hành quyết định để thu hồi đất từ bên chuyển nhượng và giao lại đất cho bên nhận chuyển nhượng, thay đổi thông tin bên cho thuê đất theo đó ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở TNMT sẽ ký kết hợp đồng thuê đất với bên nhận chuyển nhượng, cuối cùng cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất cập nhật thông tin bên nhận chuyển nhượng trên GCNQSDD và dữ liệu đất đai.

Đối với trường hợp bất động sản được chuyển nhượng thuộc diện đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì quy trình thực hiện khá nhanh gọn bởi không thông qua ủy ban nhân dân cấp tỉnh, theo đó bên chuyển nhượng nộp bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai, các bên thực hiện nghĩa vụ thuế, Sở TNMT xác nhận nội dung biến động vào GCNQSDĐ đã cấp và phát hành cho bên nhận chuyển nhượng. Hiện nay một số địa phương sẽ áp dụng theo hình thức ban hành quyết định, hợp đồng thuê mới và cấp GCNQSDĐ.

Chuyển nhượng dự án bất động sản dù một phần hay toàn bộ đều được xem là một trong các giao dịch phức tạp và các nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc xem xét tư cách pháp lý của các bên, phạm vi quyền hạn nhà đầu tư được phép thực hiên theo quy định của pháp luật đầu tư, đất đai, bất động sản và  trên nữa là các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên. Giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản không chỉ cần sự hỗ trợ, ý kiến từ cơ quan quản lý đất đai mà còn từ phía các cơ quan có liên quan như Sở Kế hoạch và Đầu tư, cơ quan Thuế, Ủy ban nhân dân … Theo đó tại từng giai đoạn của tiến trình mua bán dự án mà các bên phải làm việc với cơ quan quản lý để nhận được được sự chấp thuận hoặc ý kiến hướng dẫn. Nhà đầu tư tham gia giao dịch cần soát xét toàn bộ pháp lý có liên quan đến tư cách của các bên tham gia giao dịch mua bán, tình trạng pháp lý của dự án trước khi tiến hành bất kỳ hành động nào trong tiến trình mua bán dự án.

Bài viết được căn cứ theo pháp luật hiện hành tại thời điểm được ghi nhận như trên và có thể không còn phù hợp tại thời điểm người đọc tiếp cận bài viết này do pháp luật áp dụng đã có sự thay đổi và trường hợp cụ thể mà người đọc muốn áp dụng. Do đó bài viết chỉ có giá trị tham khảo.