Nhằm khôi phục các dự án đầu tư sau một thời gian dài bị đóng băng cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư hiện đang là chủ trương của Chính phủ Việt Nam nhằm khôi phục lại nền kinh tế sau những ảnh hưởng từ dịch bệnh. Xuất phát từ chủ trương này, Bộ Kế hoach và Đầu tư đã có Công văn 2541/VC-TCT ngày 18 tháng 4 năm 2022 nhằm tháo gỡ một số khó khăn cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư đặc biệt là dự án liên quan đến việc sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ tóm tắt một số giải đáp từ cơ quan có thẩm quyền xoay quanh các dự đầu tư có sử dụng đất.
1. Nhà đầu tư có bắt buộc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hay không?
Tình huống:
Dự án có đề nghị nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu có phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hay không?
Công văn 2541 trả lời:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ các quy định nêu trên, các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thuộc các trường hợp quy định tại các Điều 30, 31 và các điểm b, c, d khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
2. Có mâu thuẫn hay không quy định của pháp luật đầu tư và pháp luật đất đai?
Tình huống:
Theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP , trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai
Điều 73 Luật Đất đai quy định đối với dự án sản xuất kinh doanh thì chủ đầu tư được thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sau khi xác định được chủ đầu tư (sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư) thực hiện dự án.
Như vậy khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có mâu thuẫn với quy định tại Điều 73 Luật Đất đai hay không?
Công văn 2541 trả lời:
Điểm b khoản 5 Điều 29 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về việc “cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Quy định này phù hợp với quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại Điều 193 Luật Đất đai. Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.
Điều 73 Luật Đất đai chỉ quy định chung về việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh (không quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp).
Như vậy, quy định tại điểm b khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP là hoàn toàn phù hợp với Điều 193 và không mâu thuẫn với Điều 73 Luật Đất đai.
3. Nhà đầu tư và dự án về sân gôn
Tình huống:
Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất (diện tích lớn, đa mục tiêu, bao gồm: đô thị, dịch vụ, thương mại, thể thao, sân gôn,…) thì có phải tách dự án sân gôn ra thành dự án độc lập để thực hiện hay không?
Công văn 2541 trả lời:
Yêu cầu về việc đề xuất dự án sân gôn được lập thành dự án độc lập đối với Dự án khu du lịch, dịch vụ vui chơi, giải trí tổng hợp có sân gôn theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn đã được bãi bỏ tại khoản 1 Điều 107 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP .
4. Tài liệu chứng minh quyền hợp pháp của nhà đầu tư liên quan đến địa điểm thực hiện dự án
Tình huống:
Tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư là tài liệu nào?
Công văn 2541 trả lời:
Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư, hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc tài liệu khác xác định quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp dự án đầu tư không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 189 Bộ luật dân sự, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Theo đó, quyền sử dụng địa điểm được thể hiện thông qua các hình thức như hợp đồng tặng cho bất động sản (Điều 459 Bộ luật dân sự), hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác (Điều 472 Bộ luật dân sự), hợp đồng mượn tài sản (Điều 494 Bộ luật dân sự), hợp đồng về quyền sử dụng đất (Điều 500 Bộ luật dân sự),…
Căn cứ các quy định nêu trên, quyền sử dụng địa điểm sẽ được thể hiện bằng các loại giấy tờ khác nhau theo từng trường hợp cụ thể. Do đó, đề nghị căn cứ vào các văn bản, tài liệu theo quy định của Bộ Luật dân sự để xem xét quyền sử dụng địa điểm của nhà đầu tư.
Bên cạnh các vấn đề mà nhà đầu tư thường gặp phải trong quá trình thực hiện dự án đầu tư có liên quan đến việc sử dụng đất như đã nêu ở trên, Công văn cũng giúp nhà đầu tư tháo gỡ các vướng mắc về năng lực tài chính, tư cách của nhà đầu tư, ngành nghề kinh doanh… Đây được xem là cơ sở để phía các cơ quan có thẩm quyền cùng với nhà đầu tư đẩy nhanh quá trình thực hiện các thủ tục hành chính.
