5 quy định cần biết tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

Bài Viết Chuyên Môn Luật Sư Nội Bộ

18/04/2023

Các vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai luôn là nội dung mà nhiều người dân và doanh nghiệp quan tâm. Vào ngày 03 tháng 04 năm 2023, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai (sau đây gọi tắt là Nghị định 10/2023/NĐ-CP). Nghị định này sẽ có hiệu lực vào ngày 20 tháng 05 năm 2023 tới. Việc ban hành Nghị định này được kỳ vọng nhằm tháo gỡ một số vấn đề còn vướng mắc của việc áp dụng pháp luật về đất đai mà các Nghị định trước đó còn bỏ ngõ.

Sau đây, chúng tôi điểm qua một số quy định mới nổi bật liên quan đến Nghị định 10/2023/NĐ-CP nêu trên.

1. Quy định trường hợp thu hồi đất khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động

Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc bổ sung Điều 15b của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 thì trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn quyền sử dụng đất kể từ ngày dự án đầu tư chấm dứt hoạt động mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định 10/2023/NĐ-CP.

Đồng thời, khoản 1 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định thời gian bị ảnh hưởng đối với trường hợp bất khả kháng sẽ không dùng để tính vào thời gian gia hạn 24 tháng theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai và Điều 15b của Nghị định 10/2023/NĐ-CP này.

Đối với dự án thuộc địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đó căn cứ quy định về các trường hợp bất khả kháng của pháp luật và thực tế triển khai của các dự án đầu tư để xác định thời gian bị ảnh hưởng của dự án bởi trường hợp bất khả kháng. Trường hợp dự án thuộc địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên thì Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ xem xét, quyết định căn cứ vào đề xuất của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ướng có liên quan; trong một số trường hợp cần thiết sẽ lấy ý kiến của Bộ, ngành liên quan.

2. Quy định đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hướng đến đảm bảo tính minh bạch trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Theo đó, Nghị định 10/2023/NĐ-CP bổ sung, làm rõ hơn các điều kiện đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Đối với tổ chức, phải thuộc đối tượng nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai và không thuộc các trường hợp bị cấm tham gia đấu giá, phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm. Đồng thời, nếu đấu giá để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác thì phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Nghị định cũng nếu rõ trường hợp 02 công ty có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ một công ty được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với một thửa đất hoặc một dự án.

Cá nhân và hộ gia đình khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không phải nộp tiền đặt trước như tổ chức.

Về điều kiện đối với đất được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị định 10/2023/NĐ-CP cũng bổ sung, làm rõ thêm như phải xác định được giá khởi điểm bởi cơ quan có thẩm quyền và đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thưở đất.

3. Quy định thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường điện tử

Cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp cần kiểm tra, xác minh làm rõ hoặc do nguyên nhân khác mà không trả kết quả giải quyết hồ sơ theo đúng quy định về thời gian như luật quy định thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục gửi thông báo bằng: văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu và trong đó cần nêu rõ lý do.

Một điểm đặc biệt là người dân có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.

4. Quy định về điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư

Tại khoản 9 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP có bổ sung thêm các điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng. đất rừng phòng hộ như sau:

Có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và dự án đầu tư phải có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt.
Cần phải có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).
Cần có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dung sang mục đích khác; hoặc phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm nộp khoản tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa khi chuyển mục đích đất trồng lúa sang mục đích khác.

5. Các điểm mới khác của Nghị định 10/2023/NĐ-CP

Bên cạnh các điểm mới đã được nêu ở trên, Nghị định 10/2023/NĐ-CP còn sửa đổi, bổ sung về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bổ sung trình tự thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư và một số nội dung khác, bãi bỏ, thay thế một số quy định tại các Nghị định hướng dẫn Luật đất đai.
Ngoài ra, Nghị đinh cũng quy định chuyển tiếp đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền ký trước ngày Nghị định này có hiệu lực nhưng chưa trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tiếp tục thực hiện thủ tục theo quy định trước ngày có hiệu lực của Nghị định này.
Hay trường hợp đã tiếp nhận hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm tiếp nhận hồ sơ. Đối với việc tiếp nhận hồ sơ điều chỉnh quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ đã ban hành từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì tiếp tục thực hiện theo quy định trước ngày Nghị định này có hiệu lực.

Những sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP được kỳ vọng không những tạo điều kiện tốt hơn cho các đối tượng tham gia giao dịch liên quan đến đất đai mà còn nâng cao trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, giải quyết được những vấn đề còn tồn động trong việc thực hiện áp dụng pháp luật đất đai.