Theo các chuyên gia dự báo, Việt Nam sẽ là thị trường lý tưởng mà các nhà đầu tư bất động sản đổ vốn vào sau một thời gian dài bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid – 19. Điều này xuất phát từ những thành công của Chính phủ Việt Nam trong việc kiểm soát dịch bệnh cũng như các chính sách được ban hành trong thời gian gần đây.

Điển hình có thể thấy trong Quý I của năm 2022, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách có ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ các điều kiện mà các tổ chức phải đáp ứng khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản …

Ngày 30.01.2022, Chính phủ cũng ban hành thêm Nghị Quyết số 11/NĐ-CP về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội và triển khai Nghị Quyết số 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, tiền tệ, nghị quyết này cũng ghi nhận việc miễn, giảm thuế, phí, lệ phí và các quy định khác nhằm cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh. Tất cả những động thái trên của Chính phủ đang lấy được niềm tin từ nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào thị trường Việt Nam nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng.

Tuy nhiên “bất động sản” được hiểu là ngành nghề khá đặc biệt và có tính rủi ro cao, chính vì vậy trước khi tham gia vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, nhà đầu tư cần hiểu rõ phạm vi mà mình được phép hoạt động nhằm loại trừ các rủi ro trong quá trình đầu tư.

1. Hoạt động Kinh doanh bất động sản theo Điều ước quốc tế và pháp luật Việt Nam

Pháp luật Việt Nam và các Điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có những quy định khác nhau cho từng nhóm hoạt động kinh doanh kinh doanh này. Do đó, nhà đầu tư cần tuân thủ pháp luật Việt Nam và điều kiện tiếp cận thị trường ở từng điều ước quốc tế.

2. Các điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết

Với nỗ lực mở cửa để thúc đẩy phát triển kinh tế và đầu tư nước ngoài, Việt Nam đã ký kết nhiều điều ước quốc tế để chào đón các nhà đầu tư, liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Việt Nam hiện đã ký kết các điều ước sau:

Bên cạnh đó Việt Nam cũng là thành viên của WTO, điều ước quốc tế với sự tham gia của 164 quốc gia trên thế giới, tham gia vào điều ước này Việt Nam ghi nhận nhiều cam kết mở cửa dành cho nhà đầu tư nước ngoài, mặc dù vậy Việt Nam chưa cam kết dịch vụ kinh doanh bất động sản tại Cam kết này, nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phải dựa trên quy định của pháp luật Việt Nam để thực hiện.

3. Các quy định của pháp luật Việt Nam

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

• Từ định nghĩa này có thể phân chia kinh doanh bất động sản bao gồm các nhóm hoạt động sau:
  1. Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng.
  2. Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
  3. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
  4. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
  5. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.

• Theo Luật Đầu tư, kinh doanh bất động sản (101) thuộc danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, do đó nhà đầu tư nước ngoài chỉ được phép hoạt động trong một phạm vi nhất định, theo đó các hoạt động kinh doanh bất động sản mà nhà đầu tư được phép thực hiện bao gồm:
  1. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
  2. Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  3. Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước cho thuê để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  4. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
  5. Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất;
  6. Kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

Tuy nhiên cần lưu ý rằng đối với đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp theo Luật Đất đai.

4. Các vấn đề cần lưu ý

Từ những quy định nêu trên, có thể thấy pháp luật Việt Nam chưa hoàn toàn mở cửa đối với nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, do đó, trước khi thực hiện các giao dịch góp vốn vào công ty có ngành nghề kinh doanh bất động sản, dưới gốc độ pháp lý nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề như:

• Phạm vi hoạt động của công ty mục tiêu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đối với các ngành nghề Việt Nam chưa cam kết mở cửa, nhà đầu tư có thể mất thêm thời gian để nhận được phê duyệt từ các Bộ chuyên ngành hoặc phải loại bỏ các ngành chưa được cam kết này.
• Điều ước quốc tế sẽ áp dụng để được hưởng các điều kiện hạn chế tiếp cận thị trường.
• Số lượng, hình thức, nguồn gốc và vị trí các bất động sản mà công ty mục tiêu đang sở hữu.

Trên đây là phân tích tổng quan của chúng tôi về khung pháp lý đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản khi nhà đầu tư góp vốn vào các doanh nghiệp Việt Nam. Trường hợp có bất kỳ thắc mắc liên quan, vui lòng liên hệ PLF để được hỗ trợ giải đáp.