Các điều kiện để góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất

Bài Viết Chuyên Môn Tư Vấn Đầu Tư

24/10/2023

Hiện nay, pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư góp vốn đầu tư, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu rõ các cơ chế góp vốn và các quy định pháp luật có liên quan để đảm bảo quyền tài sản của mình trong quá trình góp vốn kinh doanh.

1. Khái niệm góp vốn

Theo khái niệm được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020, góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.

Tài sản dùng thực hiện vốn góp có thể là:

Tiền Việt Nam;
Ngoại tệ tự do chuyển đổi;
Các tài sản hợp pháp khác như vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, …

2. Các điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 100 của Luật Đất đai 2013;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Sau khi xác nhận bạn đã đáp ứng đủ các điều kiện để thực hiện quyền việc góp vốn thì bước thứ hai là việc đàm phán kí kết hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Mục 7 chương XVI Bộ luật Dân sự, từ điều 500 đến điều 503. Khi đàm phán kí kết, cá nhân/tổ chức nên lưu ý về nội dung, quyền, nghĩa vụ của các bên cũng như thời hạn góp vốn nếu có.

Sau khi kí kết thành công hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bước thứ ba cũng là bước cuối cùng là đăng kí góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiện nay, Nhà nước có chính sách khuyến khích việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

3. Điều kiện nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp bất động sản góp vốn là đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2013 đã quy định tổ chức kinh tế được nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Đối với đất chuyên trồng lúa nước, thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

4. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2021/NĐ-CP, Nghị định 31/2021/NĐ-Cp và các văn bản khác có liên quan.

5. Chấm dứt việc góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

Trong tình hình thị trường bất động sản và đầu tư ngày càng phát triển và phức tạp, việc hiểu rõ về cách sử dụng quyền sử dụng đất như một tài sản thay thế cho tiền mặt trong các giao dịch kinh doanh và đầu tư có thể giúp tạo ra các cơ hội mới và giải quyết các khó khăn tài chính. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng phù hợp cho tất cả mọi người và tất cả mọi dự án. Vì thế các cá nhân, tổ chức góp vốn cần bắt kịp sự thay đổi theo thời gian của luật pháp và quy định liên quan đến quyền sử dụng đất để đảm bảo tuân thủ các quy định và tránh các rủi ro pháp lý.