Lĩnh Vực Bất Động Sản

Các Hình Thức Sử Dụng Đất của Doanh Nghiệp FDI

FORMS OF LAND USE OF FDI ENTERPRISES

“Trong bối cảnh hiện nay, khi mà các vấn đề an ninh, quốc phòng liên quan đến việc sở hữu, khai thác, sử dụng đất đai của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (“doanh nghiệp FDI”) ngày càng được Chính phủ dành sự quan tâm đặc biệt, cũng như ban hành nhiều quy định nhằm đẩy mạnh công tác giám sát và quản lý. Điều này xuất phát từ thực tế rằng nhiều doanh nghiệp FDI tại một số tỉnh và thành phố lớn bằng nhiều phương pháp và cách thức khác nhau, đã có được quyền sở hữu, sử dụng và quản lý đối với những khu đất nằm tại các vị trí quan trọng và mang tính chiến lược.“

Sự ra đời của Luật Đầu Tư 2020, với quy định về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu từ đối với việc thực hiện các dự án FDI tại các “khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh”, được xem là một trong những động thái ban đầu của cơ quan quản lý trong việc nâng cao quản lý đối với việc khai thác và sử dụng đất của các doanh nghiệp FDI.

Vì vậy, để giảm thiểu tác động của các yếu tố có thể làm cản trở quá trình thực hiện dự án đầu tư, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, các nhà đầu tư cần hiểu rõ các quy định của pháp luật liên quan đến việc sở hữu, khai thác và sử dụng đất đai được áp dụng cho doanh nghiệp FDI trong từng trường hợp.

Theo luật, doanh nghiệp FDI có thể khai thác và sử dụng đất ở Việt Nam thông qua các hình thức sau:

Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử đụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai, doanh nghiệp FDI được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Dựa trên quy định của Luật Đất đai, nhà nước chỉ giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp FDI cho mục đích “thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê”, quy định này đồng nghĩa với việc dự án đầu tư của doanh nghiệp FDI phải gắn liền với hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, các doanh nghiệp DFI sẽ không được Nhà nước giao đất để phục vụ cho các mục đích khác như làm văn phòng, trụ sở công ty hoặc xây dựng nhà máy…

Được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất

So với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, đất được Nhà nước cho thuê có thu tiền cho phép doanh nghiệp FDI sử dụng cho các mục đích đa dạng hơn bao gồm “thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê”.

Theo đó, ngoài hoạt động liên quan đến “đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê”, doanh nghiệp FDI được quyền khai thác đất được Nhà nước cho thuê để phục vụ cho một danh mục tương đối đa dạng các nhóm dự án từ nông nghiệp, phi nông nghiệp đến xây dựng.

Các vấn đề liên quan đến cho thuê quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp FDI cần lưu ý bao gồm: thẩm quyền cho thuê (thời hạn thuê, giá thuê, diện tích thuê, nhận quyền thuê đất (thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), phương thức thanh toán tiền thuê (hằng năm hoặc thanh toán một lần cho cả thời gian thuê) sẽ được quyết định tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Theo quy định của pháp luật đất đai, Uỷ Ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp FDI.

Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

Bên cạnh hai hình thức trên, doanh nghiệp FDI còn có thể sử dụng đất thông qua việc “nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất”.

Theo đó luật quy định, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp.

Trong quá trình sử dụng đất, doanh nghiệp FDI có các quyền và nghĩa vụ như được áp dụng đối với trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất tuỳ thuộc vào hình thức sử dụng đất ban đầu của đối tượng chuyển nhượng vốn đầu tư là quyền sử dụng đất.

Ngoài việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và có được quyền sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, pháp luật cho phép các doanh nghiệp FDI được ký kết hợp đồng thuê với các tổ chức, các nhân khác trên thị trường để phục vụ cho hoạt động đầu tư của mình.

Để có được những bước tiến vững chắc khi hoạt động kinh doanh tại Việt Nam, doanh nghiệp FDI cần xem xét cũng như so sánh phân tích một cách cụ thể nhu cầu hoạt động và mục tiêu mà doanh nghiệp FDI muốn đạt được tại Việt Nam. Dựa trên cơ sở đó, doanh nghiệp FDI lựa chọn hình thức sử dụng đất tương thích. Một điểm mà chúng tôi luôn khuyến cáo các doanh nghiệp cần FDI đó là hãy tìm hiểu thật kỹ càng đối tượng đât đai mà doanh nghiệp đang hướng đến, bao gồm: loại đất, điều kiện mà doanh nghiệp cần có để có thể tiếp nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng còn lại của đất, tình trạng pháp lý hiện tại và một điểm đặc biệt quan trọng là chính sách riêng của địa phương nơi quản lý đất. Điều này cũng giúp doanh nghiệp FDI tránh hoặc giảm thiểu đến mức thấp nhất các rủi ro liên quan đến đối tượng này.

Thời gian viết bài: Ngày 16/04/2021

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Liên Hệ PLF để được tư vấn