Phân loại thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Bài Viết Chuyên Môn Tuân Thủ Doanh Nghiệp

08/02/2023

Theo quy định pháp luật hiện hành, các hoạt động như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất, chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất,… nếu phát sinh thu nhập thì phải chịu thuế. Tùy từng trường hợp sẽ được áp dụng mức thuế suất tương ứng là 22%, 20%, 10%.

Theo Thông tư 78/2014/TT-BTC, doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ bao gồm các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, mà còn bao gồm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

1. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Bao gồm:

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất. Phần thu nhập này bao gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp cần lưu ý rằng khoản thu nhập này không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở;
Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên không bao gồm trường hợp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%).

Doanh nghiệp cần lưu ý rằng thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản phải kê khai theo từng lần phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản cũng có thể kê khai theo từng lần phát sinh nếu có nhu cầu.

Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý theo quy định. Khi kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theo từng lần phát sinh.

2. Ưu đãi về thuế

Căn cứ Khoản 3 Điều 19 Thông tư 78/2014/TT-BTC, doanh nghiệp chỉ được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, cụ thể là được áp dụng thuế suất 10% khi doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư – kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng theo quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở.

3. Lỗ

Theo thông tư 96/2015/TT-BTC, trong kỳ tính thuế nếu doanh nghiệp có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản mà bị lỗ, thì số lỗ này sẽ được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư 78/2014/TT-BTC), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Như vậy, doanh nghiệp có thu nhập phát sinh liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì phải kê khai và nộp thuế. Các doanh nghiệp có chức năng và không có chức năng kinh doanh bất động sản sẽ thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định.